陳偉住房和城鄉建設部法規司副司長  陳偉

5月28日，十三屆全國人民代表大會三次會議高票表決通過民法典，正式宣告我國民法典時代的到來。民法典從不同角度對物業管理活動進行了一系列的規范和調整，奠定了物業管理的民事法律基礎。

在民法典分編長達三年的編纂過程中，陳偉副司長代表住房城鄉建設部參與了民法典與物業管理相關編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機會就優化物業管理的法治環境建言獻策。近日，陳偉副司長根據參與民法典立法工作的親身經歷，結合其長期從事物業管理實踐操作、制度建構和理論研究的豐富經驗，撰寫了《民法典視野下的物業管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業管理的關系。中國物業管理協會微信平臺經授權，首次分期陸續發布該文。

讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業管理生存價值的立法表達，一起探索民法典對物業管理未來發展的法律指引。

民法典對物業管理意味著什么？

按照通常的思維定勢，一部法律出臺以后，各方主體往往是從應對策略的角度剖析和研判。如果今天依然沿襲這種被動因應的傳統方式認識民法典與物業管理的關系，無疑是狹隘、消極和過時的。相反，如果能夠打破舊有的路徑依賴，以全新的思維來剖析法律制度與社會生活的關系，我們就可以擺脫“就法論法”的窠臼，真正領略“功夫在法外”的意境。筆者認為，對于物業管理而言，民法典出臺的重大價值，可以概括為四個字：正名、開道。

正名：民法典以國家基本法律形式確認了物業管理的社會地位。

繼2003年《物業管理條例》首次以國家行政法規形式確立了物業管理制度之后，民法典再次以全國人民代表大會制定通過的國家基本法的形式對物業管理活動予以確認。作為我國民事法律制度的集大成者，民法典的亮點之一，就是對物業管理活動從不同角度進行了一系列調整和規范。除了總則和各分編中的普遍性規定以外，合同編在合同法基礎上新增“物業服務合同”一章共14條，物權編中對物權法中“業主的建筑物區分所有權”一章新增1條規定，修訂了11條（其中4條為實質性修訂），侵權責任篇中對侵權責任法中“物件損害責任”一章共7條規定中的6條進行了實質性的修訂。立法者之所以在民法典這樣一部固根本、穩定期、利長遠的基礎性法律中增設和修改大量關于物業管理的內容，是因為我國物業管理經過近四十年的快速發展，已經全面融入社會經濟領域的方方面面，深刻改變城鎮居民生活的點點滴滴，物業服務業已經成為不可或缺的新興產業。物業服務的入典，正是物業管理改革發展四十年所取得巨大成就的重要標志。

開道：民法典以民商合一立法體例優化了物業管理的營商環境。

作為當代市場經濟私法體系的標配，我國民法典奉行民商合一的立法體例。民法典不僅在物權編中對業主共同管理區分所有建筑物民事權利的內涵、外延及其行使規則進行了詳細界定，而且在合同編中對業主與物業服務人之間的商事交易權利、義務及其效力規則進行了具體規范，還在侵權責任編中對作為商事主體的物業服務企業等建筑物管理人的管理義務和侵權責任作了相應規定，上述特定民商事規則與總則編中的基本民商事規則一道，共同構成物業管理商業活動的法律規則，有利于物業服務合同雙方當事人準確預見自身行為的法律后果，最大限度地降低交易成本，防控交易風險，為建立一個既井然有序、又生機勃勃的物業管理市場提供法律保障。法治是最好的營商環境，民法典為物業管理營商環境的優化增添了濃墨重彩的一筆。

民法典對物業管理意味著什么？簡而言之：

一是，物業管理當下生存價值的立法表達；

二是，物業管理未來發展方向的法律指引。

來源：中國物業管理協會