隨著《北京市物業管理條例》關于“物業服務收費實行市場調節價并適時調整”的提出，物業費市場調節再一次引發關注。

“市場調節”不意味可以隨時調整、任意調整

北京金訴律師事務所律師王佳紅指出，物業費實行市場調節價本質上是由業主和物業服務企業雙方協商確定收費標準，依據市場價格、市場行情，遵循“合理、公開、質價相符”的原則進行協商，政府不再進行指導定價，這意味著將物業服務收費標準的決定權交給了業主和物業服務企業。王佳紅還指出，物業費要想實行市場調節價，物業服務企業必須公開成本支出情況，這樣才能和市場價格做對比，也有利于加強物業服務公開化、透明化。

物業費雖然實行市場調節價，但不意味著收費標準可以隨時調整、任意調整。王佳紅表示，物業費實行市場調節價的前提有特定的程序、特定的條件，還要保持一定的穩定性，更需要有公平合理的市場價格參考因素。法律層面上，應該更明確物業費的調整程序，比如需要由物業服務企業和業主共同協商決定；明確調整周期，比如兩年可以調整一次價格；明確調整物業費的參考因素，比如物業管理行業協會定期發布的物業服務項目成本信息和計價規則等。同時，要明確協商不成的處理后果，比如如果協商不成，政府是否能強迫業主接受。為了體現物業服務的質價相符，還應該明確規定物業服務企業應主動公開財務收支情況，否則無法衡量物業服務的成本多與少、服務質量的好與壞。北京林業大學物業管理系副教授賈薇指出，物業費實行市場調節價不是由物業服務企業決定物業費是否上漲，而是由第三方監督機構根據物業服務企業服務質量判斷物業費上漲是否合理。

物業費實行市場調節價將賦予物業服務企業一定的自主定價權，加大物業服務企業提高物業服務質量的動力。王佳紅說，隨著社會發展，人工成本、原材料價格等大幅上漲，物業服務企業收費低、成本支出高，導致服務質量難以提高，物業服務企業和業主之間的矛盾沖突很大。賈薇表示，一方面，物業費多年不變，物業服務企業服務質量無法提高，另一方面，業主又抱怨物業服務質量不好，目前解決這一矛盾的最好辦法就是鼓勵實行動態市場價格機制。

在我國，部分保障性住房物業費采取的是政府指導定價，價格很低；部分老舊小區物業費收費標準雖不是政府指導定價，但多年來物業費收費標準一成不變。不只是保障性住房與老舊小區，商業住宅小區同樣也面臨物業費價格偏低與“調價難”的問題。一位從事物業服務工作數十年的項目經理表示，作為勞動力密集型行業，人工費用支出占物業服務企業總支出的大部分，近幾年，人工成本不斷上漲，物業服務企業在提供物業服務的同時，還需要盈利維持企業正常運行，多數物業服務企業承擔了巨大壓力。賈薇指出，多年不上漲的物業費難以維持物業服務企業正常運行，這也導致部分物業服務企業靠侵占小區公共收益維持企業正常運轉。

王佳紅還指出，物業費實行市場調節價對物業服務企業服務的品質提升和品牌塑造是極大挑戰，在市場調節機制的影響下，只有品質好的物業服務企業才能更具有競爭優勢，對物業服務行業來說也將形成良性循環。

物業費市場調節將促進物業服務質價相符

王佳紅表示，物業服務收費實行市場調節價，本質上是要達到物業服務質價相符的標準。物業費實行市場調節價，能夠激發物業服務企業的能動性，促進物業服務企業為收取更高價格的物業費而主動提升服務質量、增加服務內容及收入支出的透明度、優化自身管理等。此外，還將激勵物業服務企業結合業主實際需求，制定不同價位的服務項目或提供更多增值服務，滿足業主的多元化需求。

雖然市場調節價在一定程度上可以促進質價相符的實現，但是僅僅依靠市場調節價，不能完全、徹底地解決物業服務質價相符的問題。王佳紅表示，一方面，雖然物業服務企業有一定的決定權，政府也會提供一定支持，但對物業服務企業的選擇、物業費標準的確定等最終決定權仍在小區業主手中。即便物業服務企業認為應該依照市場標準確定物業費價格，如果業主不予以認可，依然無法實現物業服務質價相符。另一方面，物業服務質價相符的實現離不開政府對物業服務企業市場化管理體系的建設和完善，如物業服務質量評價體系的建立等，更離不開廣大業主對于市場調節體系的認可和支持。此外，物業服務市場準入和退出機制的不健全也會嚴重影響市場調節的力度，王佳紅指出，想通過物業費實行市場調節價來實現物業服務質價相符的目標還有很遠的路要走。

王佳紅還指出，物業費實行市場調節價將是未來物業收費的大趨勢。多年來物業服務企業和業主之間的矛盾根源就在于物業服務收費不是市場調節價，而是政府指導定價或者幾十年一成不變的價格完全脫離了市場的調節。此外，有很多地方物業服務收費已經實行市場調節價，取得不錯的效果，這既能促進物業服務行業領域的良性發展，也能更好地滿足業主對生活品質的需求。

來源:中國建設報中國物業