物業公司作為一個社會化企業，其企業性質決定了其在為社會提供服務的同時以獲取合理利潤為目的，而對于一個依賴物業管理費為唯一支柱收入的物業公司來講，物業管理費的收繳率將在很大程度上決定了物業公司的生存和發展。

影響一個項目物業管理費收繳率的幾個主要因素：

（1） 開發時期項目的整體建設水平；

（2） 物業公司的整體服務管理水平；

（3） 客戶的綜合素質；

（4） 物業公司與客戶之間的客戶關系；

以服務促收費，以收費查服務：物業管理費是一項服務性收費，全面提高物業管理公司的服務水平是保證物業管理費收繳率的前提，而要提高物業公司的服務水平并使之保持在高水平狀態下運行，必須從以下幾個方面入手：

（1） 組建一支強有力的物業管理團隊。

（2） 建立公開透明的財務制度。

（3） 建立良好的客戶關系：建立健全客戶與物業公司的溝通渠道，并使之保持通暢。及時了解客戶的需求。

（4） 全面提高客戶的綜合滿意度：僅僅完成基本服務是遠遠不夠的，還必須在外延服務上下工夫。要以客戶滿意度調查為手段，了解客戶的個性化需求。

（5） 重大問題提請客戶參與，尊重客戶的意見和建議。

（6） 充分利用收費過程中暴露出的問題，來檢驗所提供的物業服務質量。

對客戶群進行細分，根據他們的特點采取差別化方案：

從繳費習慣角度出發，可以將客戶分為以下四種情況：

（1） 享受服務就自動繳費的客戶；

（2） 享受服務，但需要提醒才繳費的客戶；

（3） 享受服務，但需要多次提醒才繳費的客戶；

（4） 享受服務，提醒多次也不繳費的客戶。

對于第一種客戶，是我們的優良客戶，我們要關注他們的服務需求的變化，及時滿足他們需求上的變化。

對于第二、三種客戶：作為物業公司的客服人員，要按照繳費周期適時提醒客戶，確保其能按時繳納物業費。

對于第四種客戶，要對客戶的欠費原因進行細分，針對不同的客戶采取個性化措施：

（1） 開發原因（主要是房屋質量問題）；要通過溝通了解客戶的真正損失，代表客戶（或陪同客戶）與開發公司進行談判，最大限度地保證客戶的利益不受或少受損失。在這個過程中要讓開發公司意識到：開發公司在支付一定的成本滿足客戶需求的同時，開發公司在社會效益方面所取得的巨大利益。

（2） 服務瑕疵；物業管理工作者必須認識到：公司在按照某一標準提供物業服務的同時，必然會忽略一些客戶的個性化需求。對于這些個性化需求及物業服務中出現的瑕疵，物業公司要以實事求是的態度去對待并采取積極有效的措施進行及時處理，以消除客戶的不滿情緒。

（3） 收費流程方面：及時調整客戶所反應的收費流程方面的問題，對客戶在繳費過程中出現的問題，要協助客戶積極地想辦法

培養客戶良好的繳費習慣，建立客戶繳費光榮的輿論導向：

在目前物業管理法律法規不健全，許多開發公司追求短期利益，客戶的消費意識不夠成熟的實際情況下，物業工作者承擔著引導客戶進行消費習慣變革的重任，物業工作者要通過溝通，使客戶了解到在享受服務的同時，必須付出必要的成本，只有廣大客戶都主動繳費，物業公司才能把更多的精力和財力用到項目所在物業的增值和保值上。

建立預防性措施,加大預收的比例。

公司/項目要建立預防性措施，在通過全面提高物業管理水平的前提下，加大物業管理費的預收比例，確保項目的資金安全，同時對本項目的應收帳款進行滾動統計，并根據實際情況進行任務分解：

（1）作出本期應收帳款收繳計劃：將本期應收帳款除以計劃收費周期，計算出每天/周/月的應收金額，作為任務下達到各分管區域，由各區域負責實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。

（2）作出累計應收帳款清繳計劃：對于前期累計應收帳款，制定清繳計劃（周期），作為任務下達到各分管區域，由各區域負責實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。

根據累計應收帳款總額與月物業費總額之比（應收帳款/月物業費總額=0.5－1.5），采取不同的清繳力度。

（１） 當累計應收帳款/月物業費總額= 0.5時，清繳力度以月為統計比對周期。

（２） 當累計應收帳款/月物業費總額=１時，清繳力度以周為統計比對周期。

（３） 當累計應收帳款/月物業費總額=1.5時，清繳力度以天為統計比對周期。

最后，對于壞帳要根據公司的管理規定及時進行處理。這樣作的目的一是有利于提高客戶的滿意度，不使客戶的不滿情緒進一步擴散；二是有利于減輕一線員工的工作壓力，使其始終保持旺盛的工作熱情。

總之，物業費的收繳率是一個多方面因素綜合作用的結果。物業公司只有在前期協助開發公司努力提高項目的整體建設水平，在后期不斷努力提高自身的項目管理水平，同時通過不斷與客戶溝通提高客戶的綜合素質，并與之建立良好的客戶關系，才能確保物業管理費的順利收繳。最終實現項目各方權利主體間的平衡與共贏。

來源:物業社區